Corps d’état séparés, macro-lots, entreprise générale, contractant général… Quelle dévolution de travaux pour quel projet ?

Let’s Talk AMO

En immobilier, la dévolution des travaux est un des premiers choix stratégiques que doit faire un maître d’ouvrage au démarrage d’un projet, et le plus tôt est le mieux. Elle désigne la manière d’organiser et d’attribuer un marché de travaux à une ou plusieurs entreprises.

C’est un choix stratégique, car il détermine à la fois la nature des relations contractuelles, la coordination à prévoir, le contrôle de l’exécution des travaux à mettre en place, la répartition des risques et bien entendu les risques financiers et calendaires.

Mais entre les lots séparés, les macro-lots, l’entreprise générale ou le contractant général, difficile de s’y retrouver. Chaque option a ses atouts… et ses pièges. Et la bonne décision n’est pas toujours la plus évidente.

C’est justement là que l’AMO fait la différence. Chez Auris, on ne vous dit pas ce qu’il faut faire : on vous aide à prendre la bonne décision dans le contexte réel de votre projet. Aurélien Didriche, AMO senior, vous livre ici les clés pour comprendre les enjeux cachés derrière ces choix techniques, et avancer en pleine maîtrise.

Panorama des options de dévolution : avantages et inconvénients

1. Les lots séparés

Le maître d’ouvrage (ou son AMO) consulte directement les entreprises pour chaque corps d’état (gros œuvre, chauffage, ventilation, climatisation, électricité, etc.) et contractualise avec chacune d’elles.

Ce mode de dévolution permet une optimisation budgétaire grâce à la mise en concurrence directe et permet de faire appel à des spécialistes. Il convient bien aux projets maîtrisés techniquement ou aux maîtrises d’ouvrage disposant d’un AMO et d’un MOEx solides (contrôle de la qualité des ouvrages réalisés).

Mais il implique une forte complexité de coordination. Chaque entreprise intervient selon ses propres contraintes et planning et les interfaces deviennent vite sensibles. Il faut une gouvernance technique rigoureuse et une anticipation des aléas d’exécution.

À noter : la coordination a un coût. Il faudra intégrer dans le budget les honoraires du MOEx et du pilote, qui organisent l’exécution et la coordination des travaux de chaque corps d’état, mais aussi le coût des éventuelles pertes liées à une mauvaise synchronisation des interventions.

À retenir : Si vous avez une équipe projet structurée, un programme stabilisé et l’ambition d’optimiser les coûts au plus juste, ce format est pertinent. Prévoyez un pilote (OPC) de chantier expérimenté et anticipez les charges indirectes.

Nous avons accompagné URW – UNIBAIL RODAMCO WESTFIELD qui a fait le choix de ce mode de dévolution de travaux en lots séparés sur l’opération Lightwell livrée l’année dernière à La Défense : en savoir plus sur ce projet.

2. Le macro-lot

Le projet est structuré en grands ensembles techniques cohérents : clos-couvert, lots techniques et second œuvre. C’est une forme intermédiaire entre lots séparés et entreprise générale.

Cela permet une réduction du nombre d’interlocuteurs tout en gardant une maîtrise sur les principaux choix techniques. Cela limite les interfaces critiques sans sacrifier l’optimisation budgétaire. En termes de coût, on reste sur un compromis intéressant : légèrement supérieur aux lots séparés, mais souvent plus économique qu’une entreprise générale.

Il reste nécessaire de bien coordonner les macro-lots entre eux dès la phase d’étude, avec un OPC et un MOEx impliqués.

À retenir : Si votre projet est complexe techniquement mais que vous souhaitez garder du contrôle, c’est une bonne voie. Prévoyez un AMO et un MOEx capables de coordonner les interfaces inter-macro-lots, un OPC est également nécessaire pour ce type de montage.

Nous avons accompagné CATALYST CAPITAL sur une opération en macro-lots pour la rénovation des façades, du hall et des parties communes de l’immeuble Axe Étoile à Nanterre : en savoir plus sur ce projet.

3. L’entreprise générale (EG)

Ici, une seule entreprise est en charge de l’ensemble des travaux. Elle gère les sous-traitants et livre une prestation clé en main, selon un prix global forfaitaire pour le programme établi.

Ce mode de dévolution offre une vraie simplicité contractuelle et un gain de temps en gestion opérationnelle. Il est adapté aux maîtrises d’ouvrage qui cherchent un interlocuteur unique et une réduction des risques de coordination.

Mais attention : la visibilité sur les choix techniques, les marges et les sous-traitants est réduite. Le cadre contractuel est rigide et peut limiter les adaptations en phase chantier. Côté budget, attendez-vous à un coût plus élevé — généralement 10 à 20 % supérieur aux lots séparés — lié à la marge d’intermédiation et de coordination intégrée par l’entreprise générale.

À retenir : l’EG est adaptée aux projets à calendrier contraint ou à faible technicité. Elle demande une grande rigueur dans le cahier des charges initial. Ne sous-estimez pas l’enjeu de la négociation du contrat.

Nous avons accompagné ALTAREA COGEDIM sur l’opération Cœur de ville de Bezons, menée via un marché d’entreprise générale : en savoir plus sur ce projet.

4. Le contractant général (CG)

Souvent confondu avec l’EG, le CG prend en charge l’opération de manière encore plus intégrée. Il couvre la conception et la réalisation et parfois même l’exploitation, avec un engagement sur le résultat (prix, délai, performance).

Il s’adresse aux maîtres d’ouvrage qui cherchent à sécuriser un projet de A à Z, avec peu de moyens internes. Il est particulièrement efficace pour des projets à délais serrés ou très bien cadrés dès l’amont. Mais cette solution a un coût : en plus de marges importantes, certains CG imposent leurs fournisseurs, leurs solutions techniques, parfois au détriment de la qualité ou de la personnalisation. Ce type de dévolution réduit considérablement la marge de manœuvre en phase chantier : les choix doivent être fixés très tôt.

Le tarif global peut être supérieur de 15 à 25 % par rapport à une dévolution en lots séparés.

Le succès de ce type de mission repose sur la qualité du programme et la capacité de l’AMO à cadrer et suivre la conception avant signature du contrat global.

À retenir : Le CG est une bonne option pour des projets nécessitant une forte sécurisation ou un transfert de risque important. À condition de bien cadrer la relation contractuelle et de challenger les solutions proposées. À manier avec expertise.

CATALYST CAPITAL a fait le choix du contractant général sur la partie rénovation de plateaux de bureaux de l’immeuble Axe Étoile à Nanterre.

Comment choisir ? Les bonnes questions à se poser :

• Avez-vous une équipe interne pour piloter les entreprises ?
• Votre programme est-il suffisamment figé ?
• Quelle est votre niveau d’acceptation du risque ?
• Quel sont vos enjeux en termes de délais ?
• Votre projet est-il techniquement complexe ?

Pour approfondir, consultez notre [fiche focus MOEx Comparatif des différents modes de dévolution de chantier]

Conclusion

Chacun des modes de dévolution de travaux possède ses avantages, mais également ses inconvénients. Mais, surtout, aucun ne garantit à 100 % le déroulement d’un chantier sans problématiques à résoudre. L’expérience du maître d’ouvrage et la solidité de son AMO est bien souvent la clé de la réussite d’un projet immobilier.

Chez Auris – Groupe Agiloe, nous accompagnons les maîtres d’ouvrage à identifier, parmi les différentes options de dévolution, celle qui répondra le mieux aux spécificités techniques, organisationnelles, budgétaires et calendaires de leur projet.

Notre rôle : apporter un éclairage stratégique, objectif et contextualisé pour sécuriser les décisions du maître d’ouvrage dès les premières phases. Parfois, il est moins risqué in fine de prévoir un budget légèrement plus important et de sécuriser le calendrier du projet qui peut se révéler lourd d’impacts.