Due Diligence Technique : un passage incontournable avant toute acquisition immobilière

Let’s Talk AMO

Dans un contexte d’acquisition immobilière, la due diligence technique constitue une étape décisive. Réalisé en amont, cet audit approfondi offre une vision objective de l’état réel de l’actif, met en lumière les risques techniques ou réglementaires et permet d’anticiper les investissements nécessaires à sa pérennité.

À défaut, l’investisseur s’expose à des aléas pouvant altérer significativement la valeur de l’opération : pathologies structurelles, obsolescence des installations, non-conformités réglementaires ou insuffisances énergétiques. Autant de facteurs qui, révélés après coup, fragilisent la rentabilité attendue.

Qu’est-ce qu’une due diligence technique ?

La due diligence technique (DDT) est un audit immobilier réalisé en amont de toute acquisition. Son objectif est clair : dresser un état des lieux objectif du bâtiment et identifier les risques susceptibles d’impacter sa valeur ou sa rentabilité.

Cet examen couvre l’ensemble des composantes de l’immeuble :

• Structure et clos-couvert : stabilité, étanchéité et pathologies éventuelles.
• Installations techniques : chauffage, ventilation, climatisation, électricité, ascenseurs, sécurité incendie.
• Conformité réglementaire : accessibilité, sécurité, respect des normes en vigueur.
• Performance énergétique et environnementale : diagnostic de l’efficacité des systèmes et identification des travaux nécessaires pour atteindre les standards actuels et futurs.

La DDT permet ainsi de quantifier les besoins en maintenance ou en rénovation, d’évaluer les dépenses d’investissement associés et d’intégrer ces éléments dans la stratégie d’investissement.

Les risques identifiés par la due diligence technique

L’intérêt d’une DDT réside dans sa capacité à révéler en amont les vulnérabilités de l’actif :

• Risques structurels : désordres de stabilité, fissurations, problèmes d’étanchéité.
• Risques techniques : obsolescence des équipements CVC, électriques ou de sécurité incendie.
• Risques réglementaires : non-conformités en matière d’accessibilité, de sécurité, d’usage ou administratifs.
• Risques énergétiques et environnementaux : performances insuffisantes au regard des normes et des exigences environnementales, réduisant l’attractivité de l’actif.
• Risques financiers : dépenses imprévus, impact direct sur la rentabilité et la valeur de revente.

En transformant ces incertitudes en données fiables et quantifiables, la DDT devient un outil de maîtrise des risques.

Un outil stratégique pour l’investisseur immobilier

La due diligence technique constitue un véritable levier d’aide à la décision. Elle permet de :

• Sécuriser l’acquisition en disposant d’une vision claire des risques et des investissements à prévoir.
• Négocier en connaissance de cause le prix ou les conditions de la transaction.
• Anticiper le coût d’investissement et préserver la rentabilité post-acquisition.
• Arbitrer la stratégie d’investissement en confirmant ou réorientant l’opportunité.
• Préserver la liquidité de l’actif en garantissant sa valeur et son attractivité à long terme.

La méthodologie Auris : expertise et rigueur opérationnelle

Chez Auris, nous accompagnons régulièrement des investisseurs dans leurs due diligence techniques immobilières. Notre méthodologie repose sur une approche exhaustive et structurée :

• Analyse documentaire : examen de la documentation mise à disposition par le vendeur sur l’actif et identification des points de vigilance. Une demande de pièces complémentaires est opérée pour répondre à des éventuels questionnements et lever certains sujets.
• Analyse technique : Visite du bien et de ses installations pour identifier des éventuelles pathologies, contrôler les conformités réglementaires, l’état des installations et les dispositifs de sécurité.
• Évaluation des performances : diagnostic énergétique et environnemental, identification des écarts avec les standards actuels et futurs.
• Synthèse et recommandations : hiérarchisation des risques, chiffrage des dépenses d’investissement et mise en perspective des impacts financiers et opérationnels.

Notre objectif : fournir une vision claire, exploitable et directement mobilisable pour guider les décisions d’investissement et sécuriser la valeur des actifs.

Conclusion

La due diligence technique est aujourd’hui un passage obligé pour tout investisseur souhaitant sécuriser son acquisition. Elle permet d’anticiper les coûts, de préserver la rentabilité et d’assurer la pérennité d’un actif.

Chez Auris, nous avons fait de cette expertise un atout stratégique : transformer la complexité technique en décisions claires et fiables, au service d’investissements immobiliers durables et performants.